TOP doména Právník.cz (140-170 tisíc unikátních návštěvníků měsíčně!) je na prodej. Konkrétní nabídky zasílejte přes kontaktní formulář.
tisk

Společný nájem bytu

Základní rozdíly mezi nájmem, kdy na straně nájemce je jednotlivec a kdy více osob.

Datum: 12.03.2008     Autor: Zbyněk Bouda


 

Nájemní vztahy jsou specifickým druhem závazkových vztahů. Jejich zvláštnost je dána jednak předmětem nájmu (o to více pokud je předmětem právě byt) a jednak sociálním zájmem státu na ochraně nájemních vztahů. Proto platí právě pro nájem bytu obecná pravidla, která dopadají na nájem jakékoli věci, ale rovněž některá „ochranářská pravidla" typická právě jen pro nájem bytu, která slouží zejména k ochraně nájemce. V případě, že je nájemcem jediná osoba, nevznikají v nájemních vztazích větší komplikace. Nejasnosti však můžou vzniknout v případě, že existuje tzv. společný nájem bytu, tedy že nájemce není jen jedna osoba, ale osob více. V takovém případě opět platí, že jsou použitelná obecná ustanovení o nájmu bytu, která jsou však doplněna některými zvláštnostmi. Právě těmito odchylkami se dnes budeme zabývat.

Byt může být ve společném nájmu více osob. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Z tohoto lapidárního zákonného tvrzení lze odvodit některé závěry. Zejména pokud nájemní smlouva neříká jinak, platí že nájemci jsou povinni společně a nerozdílně plnit své závazky vůči pronajímateli (typicky platit nájemné), ale mohou vůči pronajímateli uplatňovat nároky vyplývající z nájemního vztahu. Tak lze dále konstatovat, že běžné věci, týkající se společného nájmu bytu, může vyřizovat každý ze společných nájemců. V ostatních věcech je třeba souhlasu všech; jinak je právní úkon neplatný. Běžnou věcí se rozumí obvyklé úpravy bytu, které nikterak nemění jeho funkční uspořádání a nevybočují z takových úprav, které by se mohly významně (zejména negativně) dotknout uplatňování práv (nebo využívání bytu) jiného nájemníka. Z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou oprávněni a povinni všichni společní nájemci společně a nerozdílně. Existuje-li však neshoda mezi jednotlivými nájemníky o jejich právech a povinnostech (tedy např. i o rozsahu běžné správy bytu) rozhoduje soud.

Společný nájem vzniká vedle běžných způsobů vzniku nájemního vztahu dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem. Výjimku tvoří pouze družstevní byty, kde může společný nájem vzniknout jen mezi manžely. Naopak existuje i zvláštní případ, pro který soud zruší společný nájem bytu. Může se tak stát v případech zvláštního zřetele hodných na návrh společného nájemce. Soud tak může zrušit právo společného nájmu bytu, vznikne-li navrhovatelem nezaviněný stav, který brání společnému užívání bytu společnými nájemci. Zároveň soud určí, který ze společných nájemců nebo kteří z nich, budou byt dále užívat (otázka vzájemného vypořádání tím není dotčena).

Jak bylo výše naznačeno (pro vznik společného nájmu bytu) některá specifika má i společný nájem bytu manžely. U vzniku je toto specifikum dáno tím, že jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely a to ze zákona bez dalších úkonů. Jiná situace je pak u družstevního bytu. Vznikne-li tak jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (zde tedy nehovoříme o vzniku nájemního vztahu ale vzniku práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu), vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu; z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Vznik takovéhoto společného nájmu bytu manžely je však omezen, neplatí v případech, kdy manželé spolu trvale nežijí (proto je zde vhodné opatřit si důkaz o této skutečnosti).

Jinou situací je vznik nájemního vztahu jedním z manželů již před uzavřením manželství. Stal-li se tak některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společný nájem bytu uzavřením manželství. Totéž platí, vzniklo-li před uzavřením manželství některému z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (zde se režim pro bytu v družstevním vlastnictví sjednocuje s obecným režimem, na rozdíl od vzniku společného nájmu za trvání manželství).

Pochopitelné je, že pokud platí zvláštní režim pro vznik společného nájmu manželů, budou platit jistá specifika i při jeho zániku. Nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje právo společného nájmu bytu. Současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce (opět zde může být určen způsob vzájemného vypořádání práv k bytu jako součást celkového majetkového vypořádání manželů). Nabyl-li však práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu jeden z rozvedených manželů před uzavřením manželství, zanikne právo společného nájmu bytu rozvodem; právo byt užívat zůstane tomu z manželů, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manželství. V ostatních případech společného nájmu družstevního bytu rozhodne soud, nedohodnou-li se rozvedení manželé, na návrh jednoho z nich o zrušení tohoto práva, jakož i o tom, kdo z nich bude jako člen družstva dále nájemcem bytu; tím zanikne i společné členství rozvedených manželů v družstvu. Při rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí (pochopitelná je snaha nechat byt rodiči, kterému dítě „svěří do výchovy") a v úvahu může soud brát i stanovisko pronajímatele.

Víceméně novinkou (od přijetí novely občanského zákoníku č. 115/2006 Sb.) je možnost společného nájmu bytu registrovanými partnery. Osoba, která uzavřela registrované partnerství, má po dobu trvání partnerství právo užívat byt, jenž je v nájmu druhého partnera a práva s tím spojená. Je zde tedy užší vymezení práv - jedná se pouze o právo užívací. Pro nájem bytu platí, že uzavřením partnerství nevzniká společný nájem bytu (družstevního bytu), jehož nájemcem je jeden z partnerů. Stejně tak společný nájem bytu nevzniká, pokud se stane jeden z partnerů nájemcem bytu (družstevního bytu) za trvání partnerství. Proto lze registrovaným partnerům doporučit, aby v případě, že si přejí společný nájem bytu, uzavřeli dohodu podle § 700 občanského zákoníku (tedy vznik společného nájmu dohodou mezi jakýmikoli subjekty). Pro zánik nájmu platí, že zrušením, popřípadě vyslovením neplatnosti nebo neexistence partnerství, zaniká užívací právo partnera, který není nájemcem bytu.

 

Zbyněk Bouda, autor je studentem 4. ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně

Diskuze k článku (42)

Odhlášení z trvalého pobytuJana23.04.13 21:26
Práva a povinnosti nájemců13.04.11 19:03
  Re: Práva a povinnosti nájemcůMilan Zeman14.04.11 08:29
placení nájemnéhoJiří Soukup21.09.09 16:04
Bez trvalého bydliště v domácnostiTomáš Smolík02.06.09 21:53
kniha o vydajíchMonika Hejlova27.04.09 19:06
Spolecna podnajemni smlouvaLara Tobiczykova24.03.09 00:06
Společný nájem nebo změna nájemce?Jitka14.01.09 15:17
Převod práva užívání bytuMarie Pilařová17.12.08 19:54
Společné bydleníAdriana Nová06.11.08 15:17
odhlášení z bytuDana Škopkova29.10.08 17:55
  Re: odhlášení z bytuMgr. Lucie Jindrová, advokát07.11.08 09:08
dceraALOIS GREPL17.10.08 10:21
  Re: dceraMgr. Lucie Jindrová, advokát17.10.08 10:28
spolunájemníciMatynna Lowyová14.10.08 23:37
  Re: spolunájemníciMgr. Lucie Jindrová, advokát17.10.08 10:00
Nevím si rady. Vyhodí mě?Martin Urban16.09.08 15:43
  Re: Nevím si rady. Vyhodí mě?Mgr. Lucie Jindrová, advokát30.09.08 15:19
    Re: Nevím si rady. Vyhodí mě?Metr Sakr28.06.10 13:12
      Re: Nevím si rady. Vyhodí mě?Karel Dlouhý28.06.10 19:35
Vypoved z bytuPetr Fojtik14.08.08 07:14
  Re: Vypoved z bytuMgr. Oldřich Topka15.09.08 10:15
SPOLECNY NAJEM BYTUIRENA VANKOVA24.06.08 10:07
  Re: SPOLECNY NAJEM BYTUMgr. Lucie Jindrová, advokát24.06.08 10:44
Společný nájem bytuSvatopluk Bartusek05.05.08 15:44
  Re: Společný nájem bytuMgr. Lucie Jindrová, advokát05.05.08 16:01
    Re: Společný nájem bytuSvatopluk Bartusek05.05.08 17:14
      Re: Společný nájem bytuMgr. Lucie Jindrová, advokát09.05.08 10:12
generační problémHana Vávrová08.04.08 17:06
  Re: generační problémMgr. Lucie Jindrová, advokát09.04.08 09:42
    Re: generační problémHana Vávrová09.04.08 16:02
      Re: generační problémMgr. Lucie Jindrová, advokát11.04.08 11:40
družstevní bytxxx03.04.08 13:33
  Re: družstevní bytMgr. Lucie Jindrová, advokát03.04.08 13:49
bytTOMÁŠ DEMEL28.03.08 22:05
  Re: bytMgr. Lucie Jindrová, advokát31.03.08 09:23
soužití s rodičimartina 25.03.08 15:43
  Re: soužití s rodičiMgr. Lucie Jindrová, advokát25.03.08 16:02
    Re: soužití s rodičimartina 26.03.08 09:36
výpověď z bytuRenata Havelková12.03.08 23:18
  Re: výpověď z bytuMgr. Lucie Jindrová, advokát13.03.08 09:17
Společný nájem bytu manžely a výpověď z nájmuAlena 12.03.08 22:23

Právo

Právník.cz na Facebooku

Uživatel/klient

Login:
Heslo:

- Registrace

Rejstříky

Katalog stránek

+ přidat odkaz

Provizní systém

Provozovatel těchto stránek - obchodní společnost WEDOS a.s. nabízí nástroj, který Vám umožní vydělávat za reklamu a zprostředkování objednávek zboží a služeb této společnosti.

BONUS 100,- Kč již za aktivaci provizního systému

provizní systém »