Pár poznámek o katastru nemovitostí

Katastr nemovitostí je upraven zejména v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, zákoně 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů a prováděcími vyhláškami k těmto zákonům. Katastr je podle zákona soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnujících jejich soupis a popis jejich polohového a geometrického určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv (např. nejčastěji právo zástavní) k nemovitostem. Katastr tak poskytuje souhrn informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, k oceňování nemovitostí ap. Nutno zdůraznit, že při rozporu stavu zapsaného v katastru a stavu faktického se vychází ze stavu faktického (typicky právě při oceňování majteku). Vedle toho je nutné zdůraznit, že informace zapsané v katastru nejsou právně závazné bez dalšího a nemusí tak odpovídat skutečnosti. Zákon stanoví, že závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru jsou pouze parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území. Z toho plyne, že ne vždy vlastník zapsaný v katastru je skutečným vlastníkem nemovitosti ve chvíli, kdy pořizujete výpis z katastru nemovitostí. Stejně tak není závazná informace o kategorii půdy - tedy půda zapsaná jako zemědělská už může být součástí kategorie jiné - což může být problém např. u záměru stavebního.

V katastru se podle zákona evidují pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky v budovách, rozestavěné budovy (v případě, že o to požádá vlastník, u některých typů podle zákona je nutná evidence vždy). V katastru se neevidují drobné stavby, jejichž definici přináší nový stavební zákon.

Zápisy do katastru nemovitostí se provádí na základě ohlášení vlastníka (je zde tak stanovena zákonem povinnost vlastníku nebo jinému oprávněnému ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů týkající se jejich nemovitostí a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku a předložit listiny, které tuto změnu dokládají. Pokud tuto nebo jinou povinnost vlastník nebo jiná oprávněná osoba nesplní, vystavují se nebezpečí udělení sankce podle zákona o přestupcích - fyzická osoba podnikající podle samotného katastrálního zákona) nebo na základě rozhodnutí, souhlasu nebo oznámení vydaného příslušným státním orgánem, který zároveň stanoví státnímu orgánu povinnost zaslat takové rozhodnutí katastrálnímu úřadu.

Zápisy do katastru se provádí obvykle třemi způsoby. Může jít o vklad do katastru nemovitostí, poznámku, či záznam. Vkladem se zapisují takové skutečnosti, které nevzniknou přímo ze zákona či podobným způsobem (např. pro záznam je typický zápis na základě rozhodnutí soudu, příklepem licitátora v dražbě, vydržením ap.), ale na základě nějakého konstitutivního aktu (nejčastěji na základě nějaké smlouvy - ať kupní, nájemní, úvěrové, zástavní, o zřízení věcného břemene ap.).

Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu katastrálnímu úřadu. Otázka, kdy je doručeno, může být významná ve chvíli, kdy na katastrální úřad dojdou návrhy na vklad k jedné nemovitosti, které jsou v nesouladném postavení. Katastrální úřad se tak nejprve vypořádá s návrhem, který dojde dříve, což může někdy značně zkomplikovat situaci oprávněnému žadateli. Zákon rovněž stanoví povinné přílohy k žádosti a formální a obsahové náležitosti této samotné žádosti. Katastrální úřad pak zkoumá, zda není navrhovanému stavu na překážku stav zapsaný v katastru, dále zda je navrhovaný vklad odůvodněn přiloženými listinami, povahou právního úkonu, který zakládá navrhovanou změnu v katastru (tzn. zda je např. kupní smlouva platná, ať už po stránce formální, tak obsahové), zda jsou účastníci oprávněni nakládat s předmětem vkladu a v neposlední řadě zkoumá způsobilost účastníků řízení.

Záznam či poznámka se provádí na základě zákonných skutečností, a proto jim nebudeme věnovat pozornost.

Závěrem je vhodné dodat, že mnohé informace Vám může poskytnout jenom Váš příslušný úřad, a proto se v případě nějakých problémů nespoléhejte na vlastní invenci, ale neváhejte se na tento úřad obrátit. Je tak vhodné zdůraznit, že Váš katastrální úřad najdete i s příslušnou místní příslušností ve sdělení ČÚZK č. 263/2005 Sb. Obecně však můžeme říct, že Vaše příslušné katastrální pracoviště naleznete na obecním úřadě s rozšířenou působností (tzv. trojkové obce).

Zbyněk Bouda, student 4. ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně